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国五条细化政策中关于20个税的描述

日期:2018-11-7(原创文章,禁止转载)

“国五条”细化政策中关于“20%个税”的描述,使不少二手房潜在买家进入新房市场。早报记者 徐晓林 图

“恐慌性”入市直接导致3月上海楼市成交放出天量。

4月1日,金丰易居&;佑威联合研究中心发布监测数据称,2013年3月,上海市新建商品住宅成交面积冲高至153.82万平方米,环比(较2月)上涨180.70%,同比(较去年同期)上涨了92.95%;成交均价为22896元/平方米,环比下跌7.01%,同比上涨3.22%;新增供应量也冲高至132.88万平方米。

据佑威称,3月153.82万平方米的成交量,创下了2009年12月以来的近40个月新高。

某外资房企总经理昨日称,3月尤其是最后两周,上海楼市成交量供应量双双放大,明显受到“国五条”地方细则即将落地影响。为规避即将落地的地方细则,开发商急于推盘,购房者急于出手。

“近期的市场情况一再表明,只要供应量尤其是刚需房源供应量充足,成交量肯定会随之大涨。”该总经理说。

地方细则出台预期促3月楼市成交放量

“在不确定的政策预期下,3月楼市成唐山市哪里治疗癫痫病最权威交上演了一出政策落地前的最后疯狂。”21世纪不动产分析师黄河滔昨日称,3月末上海版“国五条”细则落地之前,上海楼市成交逐步放量,这表明市场需求急于规避新政的意图。

据21世纪不动产统计,从3月上中下旬短周期的楼市表现来看,随着“国五条”细化政策3月1日发布,潜在需求追赶“末班车”的态势越发明显。3月下唐山市宜宾羊癫疯医院旬11天内,上海楼市成交量达59.9万平方米,较3月上旬提升了近50%。

佑威机构执行董事黄志坚介绍,就在沪版“国五条”细则落地前夕的3月最后一周,上海市商品住宅成交再次放出巨量——43.08万平方米的周成交量创下了2010年10月中旬以来的近129周新高,这也是自2011年新一轮楼市调控推出以来,首次出现单周成交量超过40万平方米的情况。

德佑地产副总经理刘伍洋认为,3月初国务院发布的“国五条”细化政策中,“20%个税”政策对二手房市场刺激明显,同时也有部分潜在买家涌入新房市场,这推升了3月上海新房市场的成交量。而且,3月本来就是楼市传统“小阳春”,再加上去年末以来的热销惯性,直接导致了3月楼市成交量冲至近年高点。

某上市房企营销总监同样认为,3月下旬,上海楼市供应量、成交量双双大幅上涨,新政因素功不可没。

浦东某刚需楼盘开发商介绍,近期他们推出了200多套两房、三房房源,均价在1.7万元/平方米,“卖起来很快,十来天就能卖完。”

黄河滔认为,二季度楼市走势取决于沪版“国五条”的实际执行力度。

上海楼市库存回升

可见的是,3月开发商推盘热情高涨。

据21世纪不动产统计,3月上海市新建商品房供应面积合计达132.8万平方米,同比提升96.9%,较2月增加近5倍,系近两年半以来的新增供应量新高。尤其是3月下旬,据21世纪不动产统计,3月后11天,上海楼市新增供应量为90.7万平方米,较前20天合计供应量增加了116%。

德佑地产分析,3月上海楼市有近七成的供应量集中在3月下旬入市,可见开发商在“国五条”细化政策3月1日发布时仍有一定的观望情绪。在市场成交连续几周放量后,开发商加快了入市步伐。

不过,尽管新增供应量处于高位,但3月上海楼市仍呈现“供不应求”格局。

据21世纪不动产统计,3月上海楼市的供销比为0.86:1,仍处供不应求阶段。德佑地产称,这已是上海楼市连续第六个月出现供小于求的局面。

黄河滔认为,3月中下旬,上海楼市新房供应激增,主要是受政策压力及推盘惯性两方面因素影响。一方面,“国五条”细则对二手房市场更具针对性,市场出现较多的需求分流预期;另一方面,随着传统楼市旺季到来,开发商也有意加速入市。

黄志坚进一步分析,供应持续放量某种程度上也表现出部分开发商对调控的担忧,需要借着目前市场上买家的“恐慌”来出货,以规避政策对后市的影响和不确定性。

不过,德佑地产分析师陆骑麟提醒,目前楼市仍处于去库存阶段,2009年上海楼市库存最低时仅有500万平方米左右,以目前的库存量,新房价格短期内不太可能出现像2009年时那般大幅上涨。

截至昨日发稿,网上房地产显示,上海市一手住宅库存已回升至904万平方米,较前期850万平方米的“低位”略有回升。

“实际价格不低”

值得一提的是,3月楼市供需两旺的局面之下,房价却较2月出现下跌。

黄志坚介绍,虽然上周上海商品住宅成交量价齐升,均价达到24313/平方米,但整个3月,上海市商品住宅成交均价却只有22896元/平方米,虽略高于年化均价22789元/平方米,但较2顺河区癫痫病医院口碑月的24621元/平方米,下跌了7%。

他认为,这表明3月最恐慌的还是刚需买家。上海楼市库存结构性失衡,导致刚需产品严重供不应求,这必然导致刚需产品涨价,这种预期又促使刚需买家加速入市,形成“恶性循环”。

据德佑地产统计,3月上海外环以外的楼盘成交占到全市成交总量的72.5%,而2月的占比只有64.5%。

值得关注的是,刚需的加速入市,也推高了3月中高端楼市的热度。

据德佑地产监测,3月上海市单价在5万元以上一手住宅成交了5万平方米,环比大涨115.8%。

陆骑麟分析,由于上海现行调控政策已经较为严厉,所以沪版“国五条”细则对楼市的冲击有限。而且,3月已有不少一手楼盘上调价格,未来新政执行后,受二手房市场挤出效应的影响,这种新房价格涨势短期内难以改变。

某上市房企营销总监称,虽然3月上海房价环比下降,但实际的价格水平仍不算低,说明改善型、中高端楼盘的成交也在放大,“其实3月各价位的楼盘成交量都在增大,价格都有小幅上涨,只是中低价位楼盘的成交占比更大而已。”

21世纪不动产的统计显示,今年一季度,上海持续有成交的楼盘有23个,这23个楼盘中,3月成交均价较1-2月份均价有上浮的有20个,占比为87%;这20个楼盘3月的平均增幅约为5%。

开发商看淡细则影响

对于4月楼市,受访开发商仍普遍看好。

某外资房企总经理直言,4月上海楼市成交量可能不会像3月这么高。有些楼盘为赶3月行情提前入市,将造成4月上旬新增供应量下降。不过,他也指出,由于“五一房展会”在即,为了赶5月行情,预计4月中下旬入市楼盘将有所增多,“只要供应充足,成交量就一定会维持高位。至于可能会在4月落地的细则,不会对一手市场产生太多不利影响。”

某上市房企营销总监同样判断,4月楼市仍将维持较热行情。“国五条”细化政策发布至今,已有一个月时间,市场已有一个适应的过程。因此沪版细则真正实施,对一手市场的降温效果也不会太大,4月一手市场总体还是将趋于活跃。

不过,受访业内人士多认为,房价大幅上扬的概率不高。

曲靖市癫痫病治疗最好的医院虽然各地细则已陆续出台,但楼市仍处敏感时期,开发商更多偏向稳定的市场价格过渡,观望情绪较为浓重,短期内或仍以小幅上调为主。”黄河滔说。

前述外资房企总经理的判断是,“随着部分二手房潜在买家转投新房市场,短期内新房价格会面临上涨压力,但开发商未必敢转化为实际行动。由于调控风声很紧,开发商还是会以快速销售策略为主,不会贸然大幅涨价。”

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